50.000 $ in Immobilien investieren: Deutschland oder Kambodscha?
Von Jacques · 2. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit
50.000 Dollar sind rund 43.000 Euro. Das ist das Budget vieler meiner Kunden für eine erste vermietete Wohnung. In Deutschland stellt sich bei dieser Summe schnell eine unbequeme Frage: Was kann man dafür überhaupt noch kaufen? In Phnom Penh reicht sie für eine neue, möblierte Wohnung, die ab der Übergabe vermietet werden kann.
Ich habe beides nebeneinandergestellt, mit den Zahlen von 2026.
In Deutschland: keine 5 m² in München
In München kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung rund 8.035 Euro. Nach Abzug der Kaufnebenkosten bleiben von 43.000 Euro knapp 39.000 Euro, also weniger als 5 m². In Berlin, bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter, sind es keine 8 m².
Wer mit diesem Budget eine ganze Wohnung kaufen will, muss in Städte mit niedrigen Preisen ausweichen, etwa ins Ruhrgebiet: Duisburg liegt bei rund 2.070 Euro pro Quadratmeter, Essen bei rund 2.800 Euro. Dort reicht es für ein kleines Apartment von rund 18 m², meist im Altbestand.
Was das in Deutschland wirklich bringt
In München liegt die Bruttomietrendite 2026 bei etwa 2,5 bis 3,5 %. Nach Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand bleiben 2 bis 3 % netto, vor Steuern.
Im Durchschnitt der 18 größten deutschen Städte liegt die Bruttomietrendite bei rund 3,9 %, der höchste Wert wird in Essen mit 4,6 % erreicht. Nach allen laufenden Kosten bleiben selbst dort nur rund 3 % netto. Und die Preise helfen kaum: Bundesweit sind Bestandswohnungen im dritten Quartal 2026 um gerade einmal 0,7 % gestiegen.
Die Hürden für Vermieter in Deutschland
Für einen privaten Vermieter ist eine Wohnung in Deutschland zu einem Hindernislauf geworden:
- Kaufnebenkosten von 4,6 bis 11,5 %: Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, dazu Notar, Grundbuch und oft ein Makler
- die Mietpreisbremse, die in angespannten Wohnungsmärkten gilt und gerade bis Ende 2029 verlängert wurde
- ein starker Mieterschutz, mit langen Verfahren bei Zahlungsausfall
- die Grundsteuer, die seit der Reform 2025 neu berechnet wird
- steigende Anforderungen an die Energieeffizienz älterer Gebäude
In Kambodscha: eine neue, möblierte Wohnung, die sich vermieten lässt
In Phnom Penh kaufen Sie mit demselben Budget eine ganze Wohnung. Ein konkretes Beispiel: eine Wohnung mit 1 Schlafzimmer und 43 m² in Kingston Royale, im Stadtteil Boeung Tompun. Sie steht ab 60.790 Dollar in der Preisliste und kostet bei Barzahlung dank 21 % Rabatt rund 48.000 Dollar. Sie wird komplett möbliert und ausgestattet übergeben, in einem neuen Wohnturm mit Pool, Fitnessraum und Sicherheitsdienst rund um die Uhr.
Für 400 Dollar im Monat vermietet, bringt sie 4.800 Dollar im Jahr. Nach Abzug des Hausgelds von rund 460 Dollar im Jahr, der Mietverwaltung zu 8 % und einer Grundsteuer von etwa 15 Dollar bleiben rund 3.940 Dollar netto. Das ist eine Nettorendite von knapp 7,9 % auf ein Gesamtbudget von 50.000 Dollar.
Die Grunderwerbsteuer von 4 % wird bei der Übertragung des Eigentumstitels fällig, statt 4,6 bis 11,5 % Kaufnebenkosten in Deutschland. Es gibt keine Mietpreisbremse. Und Ihre Mieten werden in Dollar gezahlt.
Der Vergleich
| München | Ruhrgebiet | Phnom Penh | |
|---|---|---|---|
| Was Sie kaufen | Weniger als 5 m² | Ein kleines Apartment von rund 18 m², meist im Altbestand | Eine neue, möblierte Wohnung mit 1 Schlafzimmer, 43 m² |
| Preis pro m² | 8.035 € | 2.070 bis 2.800 € | Rund 1.100 $ |
| Kaufnebenkosten | 4,6 bis 11,5 % | Bis 11,5 % | 4 % bei der Eigentumsübertragung |
| Bruttomietrendite | 2,5 bis 3,5 % | Bis 4,6 % | Rund 9,6 % |
| Nettomietrendite vor Steuern | 2 bis 3 % | Rund 3 % | Rund 7,9 % |
| Mietpreisbremse | Ja, bis Ende 2029 | Je nach Stadt | Nein |
| Währung der Miete | Euro | Euro | US-Dollar |
Durchschnittswerte 2026 für München und das Ruhrgebiet, Schätzung der Nettorendite für das Ruhrgebiet, detaillierte Berechnung oben für Phnom Penh.
Was Sie in Kambodscha in Kauf nehmen
Ich will nicht behaupten, dass alles perfekt ist. Sie investieren rund 9.500 Kilometer entfernt, in Dollar, auf einem jüngeren Markt, auf dem ein Wiederverkauf vorbereitet sein will: Es ist eine Anlage, die man fünf bis zehn Jahre hält. Deshalb sind die Wahl des Bauträgers und der Lage so wichtig, und deshalb biete ich nur Projekte an, die ich vor Ort begleite.
Zur Steuer: Zwischen Deutschland und Kambodscha gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen. Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, gibt seine Mieteinnahmen aus Kambodscha in Deutschland an. Sprechen Sie das vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater ab.
Also: Deutschland oder Kambodscha?
Mit 50.000 Dollar bietet Ihnen Deutschland bestenfalls ein kleines Apartment im Altbestand in einer günstigen Stadt, immer mehr Regeln und Preise, die auf der Stelle treten. Kambodscha bietet Ihnen eine neue, möblierte Wohnung, einen Eigentumstitel auf Ihren Namen, Mieten in Dollar und eine Nettorendite von knapp 8 %.
Wenn Sie gemeinsam ansehen möchten, was Ihr Budget in Phnom Penh ermöglicht, schreiben Sie mir. Ich erstelle Ihnen eine Berechnung mit den echten Zahlen des Projekts, auf Englisch.
Zahlen Deutschland: Kaufpreise immowelt (3. Quartal 2026), Mietrenditen Renditly und BM Partner (2026), Kaufnebenkosten Capitalo.
