Kann man als Deutscher in Kambodscha eine Wohnung kaufen?

Wenn mich ein deutscher Investor zum ersten Mal kontaktiert, beginnt das Gespräch fast immer gleich. Darf ich dort überhaupt kaufen? Was genau kann ich kaufen? Und was kostet mich das an Steuern?

Das sind die richtigen Fragen. Ich beantworte sie der Reihe nach.

Was Sie laut Gesetz kaufen dürfen

Seit 2010 erlaubt Kambodscha Ausländern, eine Wohnung als volles Eigentum zu erwerben, mit einem Titel auf ihren eigenen Namen. Dieser Titel heißt Strata Title und entspricht dem Wohnungseigentum, wie Sie es aus Deutschland kennen.

Das Prinzip ist einfach. Der Boden bleibt kambodschanisch, was darauf gebaut ist, kann Ihnen gehören.

Sie können also eine Eigentumswohnung kaufen, das heißt eine Wohnung in einer Wohnanlage mit Gemeinschaftsflächen, ab dem ersten Obergeschoss. Vom Studio bis zum Penthouse, ohne Begrenzung bei Preis oder Fläche.

Nicht kaufen können Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Villa, da das Gebäude untrennbar mit dem Boden verbunden ist. Ebenso wenig eine Wohnung im Erdgeschoss.

In der Praxis schränkt das kaum ein. Fast alle Neubauprojekte in Phnom Penh sind Eigentumswohnungen, und genau dieses Produkt lässt sich am besten vermieten und wiederverkaufen.

Der Titel läuft auf Ihren Namen, nicht auf den eines Dritten

Das ist der Punkt, der meine Kunden am meisten beruhigt.

Der Strata Title ist ein vollwertiger Eigentumstitel, landesweit registriert beim Ministerium für Raumordnung. Er trägt Ihren Namen, Ihre Wohnungsnummer, Ihr Stockwerk und Ihren Miteigentumsanteil am Gebäude.

Sie können vermieten, verkaufen und an Ihre Erben weitergeben. Das Eigentum ist unbefristet. Es erlischt nicht nach dreißig oder fünfzig Jahren wie bei den langfristigen Pachtmodellen, die anderswo in Asien üblich sind.

Möglicherweise wird man Ihnen alternative Konstruktionen anbieten, um eine Villa zu kaufen, etwa über eine Gesellschaft in Mehrheitsbesitz eines Einheimischen oder über einen Strohmann. Solche Modelle gibt es. Aber in diesen Fällen steht Ihr Name auf keinem Titel, und im Streitfall haben Sie keinerlei Handhabe. Deshalb arbeite ich ausschließlich mit Eigentumswohnungen mit Strata Title.

Die Steuern

Die jährliche Grundsteuer. Sie heißt TOIP und beträgt 0,1 %. Berechnet wird sie auf 80 % des amtlichen Werts der Immobilie, nach einem Freibetrag von 25.000 $. Bei einer Wohnung für 100.000 $ sind das 55 $ im Jahr. Sie haben richtig gelesen: fünfundfünfzig Dollar.

Die Grunderwerbsteuer. Das ist eine einmalige Übertragungssteuer von 4 %, fällig bei der Umschreibung des Titels auf Ihren Namen. Bei einer Immobilie für 200.000 $ sind das 8.000 $, dazu kommen rund 1.500 $ Rechts- und Verwaltungskosten. Derzeit gilt bis zum 1. Januar 2027 eine Befreiung für Ersterwerber von Wohnimmobilien bis 210.000 $. Diese Befreiung ist an Bedingungen geknüpft und wird im Einzelfall geprüft.

Die Steuer auf Mieteinnahmen. Der offizielle Satz für Ausländer liegt bei 14 %. In der Praxis betrifft diese Quellensteuer Unternehmen, die eine Immobilie gewerblich betreiben, nicht Privatanleger, die ihre Wohnung vermieten.

Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Sie beträgt 20 % auf den Nettogewinn beim Wiederverkauf und ist ebenfalls bis zum 1. Januar 2027 ausgesetzt.

Ein letzter Punkt, den Sie kennen sollten. Zwischen Deutschland und Kambodscha gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen. Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, gibt seine Mieteinnahmen aus Kambodscha in Deutschland an. Sprechen Sie das vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater ab.

Was neben dem Kaufpreis anfällt

Rechnen Sie mit einem Hausgeld von 1 bis 2 $ pro m² und Monat. Es deckt Sicherheitsdienst, Reinigung, Instandhaltung und die Versicherung des Gebäudes.

Wenn Sie die Vermietung einer Agentur übertragen, rechnen Sie mit 8 bis 10 % der Monatsmiete, plus einer Monatsmiete für die Suche nach dem ersten Mieter.

Beim Wiederverkauf beträgt die Maklerprovision 3 %, und sie wird vom Verkäufer bezahlt.

Wie viel Sie für den Einstieg brauchen

Eine neue Eigentumswohnung in Phnom Penh gibt es ab rund 45.000 €, also etwa 52.000 $. Für dieses Budget bekommen Sie eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in einer neuen Anlage mit Pool, Fitnessraum und Sicherheitsdienst rund um die Uhr.

Die Zahlung erfolgt in Raten. Je nach Projekt reicht eine Anzahlung von 10 bis 20 % für die Reservierung, der Rest wird schrittweise während der Bauphase beglichen.

Bei der Rendite erzielen gut gelegene und gut verwaltete Projekte 6 bis 8,5 % netto pro Jahr. In deutschen Großstädten liegt die Bruttomietrendite im Schnitt bei rund 3,9 %, in München bei 2,5 bis 3,5 %.

Was wirklich den Unterschied macht

Der rechtliche Rahmen ist klar, die Steuerlast gering, die Preise sind erschwinglich. Darüber entscheidet sich der Erfolg einer Investition in Kambodscha aber nicht.

Entscheidend ist der Bauträger. Manche finanzieren ihre Baustelle mit den Anzahlungen der Käufer, und schon ein Rückgang der Verkäufe reicht, um die Fertigstellung zu verzögern. Andere versprechen Renditen von 9 % und mehr, ohne jede Marktdaten dahinter.

Meine Arbeit besteht darin, solche Projekte auszusortieren, bevor ich sie Ihnen überhaupt vorstelle, zu prüfen, was im Vertrag steht, und auch nach der Schlüsselübergabe Ihr Ansprechpartner zu bleiben.

Sprechen wir über Ihr Vorhaben

Jede Situation ist anders. Das richtige Projekt für jemanden, der sofort Mieteinnahmen sucht, ist nicht dasselbe wie für einen Investor, der auf Wertsteigerung über fünf Jahre setzt.

Wenn Sie wissen möchten, was zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passt, schreiben Sie mir. Ich antworte Ihnen persönlich.