Warum in Kambodscha investieren und nicht in Thailand oder Vietnam?

Das ist die erste Frage, die man mir stellt, und es ist die richtige. Ein deutscher Investor, der nach Südostasien schaut, denkt zuerst an Thailand, manchmal an Vietnam. Kambodscha kommt an dritter Stelle, wenn überhaupt.

Ich lebe in Phnom Penh und begleite ausländische Investoren auf diesem Markt. Ich habe also ein Interesse daran, Ihnen von Kambodscha zu erzählen, das sage ich ganz offen. Vor allem aber liegt mir daran, dass Sie genau verstehen, was Sie in jedem dieser drei Länder kaufen. Denn genau dort entscheidet sich alles.

Was kaufen Sie in diesen drei Ländern eigentlich?

Das ist die Frage, die niemand stellt und die als erste kommen sollte: Welchen Eigentumstitel bekommen Sie?

In Kambodscha erlaubt Ihnen das Gesetz von 2010 über Wohnungseigentum, eine Wohnung als volles Eigentum zu kaufen, mit einem unbefristeten Titel auf Ihren Namen. In Thailand gibt es volles Eigentum ebenfalls, allerdings nur im Rahmen einer Quote von 49 % pro Gebäude, die in den gefragtesten Lagen oft schon ausgeschöpft ist. In Vietnam ist das Eigentumsrecht eines Ausländers auf 50 Jahre begrenzt.

Zwei Details, bei denen es um Geld geht. In Thailand hat der Oberste Gerichtshof im März 2025 Pachtmodelle mit automatischer Verlängerung nach dem Muster 30 plus 30 plus 30 für unwirksam erklärt, und die seit Jahren angekündigten Reformen (Pacht über 99 Jahre, Quote auf 75 % angehoben) sind immer noch nicht verabschiedet. Manche Prospekte verkaufen sie als beschlossene Sache. Das sind sie nicht.

Stellen Sie sich die Frage ganz einfach: In welchem Land gehört Ihre Wohnung in 60 Jahren noch Ihren Kindern, ohne Bedingungen und ohne Verlängerungsantrag? Es gibt nur eine Antwort.

Wie viel brauchen Sie für den Einstieg, und was bringt es?

Der Preisunterschied spiegelt sich nicht in den Mieten wider, die dank einer Gemeinschaft von über 250.000 Expats nah am regionalen Niveau bleiben. Genau diese Asymmetrie macht die Rendite aus.

Lesen Sie die dritte Zeile noch einmal, sie ist die aussagekräftigste. In Bangkok bekommen Sie für 115.000 € 30 bis 35 m². In Phnom Penh bekommen Sie für 45.000 € 43 bis 45 m². Sie investieren ein Drittel des Betrags für mehr Fläche, in einer Hauptstadt, deren Bevölkerung und Einkommen schneller wachsen.

Ich sage ausdrücklich netto für Phnom Penh, also nach Verwaltungskosten und Rücklage für Leerstand, während die Zahlen für Bangkok und Ho-Chi-Minh-Stadt meist brutto kursieren. Eine Rendite, die ohne diese Posten berechnet ist, ist keine Rendite, sondern ein Verkaufsargument.

Der Dollar verdient einen genaueren Blick. In Kambodscha kaufen Sie in Dollar, kassieren Ihre Miete in Dollar und verkaufen in Dollar. In Thailand lebt Ihre Investition in Baht, in Vietnam in Dong, mit strengen Regeln für den Kapitalverkehr. Für einen Investor, der über sieben bis zehn Jahre in Euro rechnet, ist das eines der am meisten unterschätzten Argumente dieses Markts.

Ist Kambodscha heute das Vietnam von vor fünfzehn Jahren?

Diesen Vergleich hört man bei institutionellen Investoren immer wieder, und die Zahlen stützen ihn.

Das Land hat über 18 Millionen Einwohner bei einem Medianalter von 25 Jahren. Zwei Drittel der Bevölkerung sind jünger als 35. Das sind die Mieter und Käufer der nächsten zwanzig Jahre. Das Wachstum lag im vergangenen Jahrzehnt im Schnitt bei rund 7 % pro Jahr, für 2026 werden etwa 5 % erwartet. Seit 2010 wurden fast 40 Milliarden Dollar in die Infrastruktur investiert, weitere 36 Milliarden sind bis 2030 geplant, und der neue internationale Flughafen Techo in Phnom Penh ist in diesem Jahr voll in Betrieb. Das Kapital folgt: 10 Milliarden Dollar registrierte Investitionen im Jahr 2025, ein historischer Rekord und ein Plus von 45 % gegenüber dem Vorjahr.

Keine dieser Zahlen garantiert Ihre Rendite. Aber sie beschreiben einen Markt, der im Aufbau ist, nicht einen, der an seine Grenze stößt. In Bangkok kaufen Sie einen reifen Markt zu reifen Preisen. In Phnom Penh kaufen Sie vorher.

Die Steuern in Kambodscha im Überblick

Ein Punkt, den Sie kennen sollten: Zwischen Deutschland und Kambodscha gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen. Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, gibt seine Mieteinnahmen aus Kambodscha in Deutschland an. Sprechen Sie das vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater ab. Und bei einem Kauf vom Plan mit Übergabe nach 2026 läuft die Befreiung von der Grunderwerbsteuer vor der Umschreibung des Titels aus. Das lässt sich regeln, muss aber eingeplant werden. Genau diese Punkte kläre ich mit der Anwaltskanzlei vor jeder Unterschrift.

Was ich meinen Kunden auch sage

Ein Artikel, der nur Vorteile verkauft, verschweigt Ihnen irgendwo etwas. Hier sind die Grenzen.

Der Markt ist jung, ein Wiederverkauf will vorbereitet sein. Es ist eine Investition zum Halten, über fünf bis zehn Jahre, keine Anlage für den schnellen Umschlag. Wenn Ihr Ziel die touristische Kurzzeitvermietung ist, passt Thailand besser: Hier ist der typische Mieter ein Expat oder eine regionale Führungskraft, mit Mietverträgen über zwölf bis vierundzwanzig Monate. Weniger spektakulär, dafür deutlich stabiler. Und schließlich ist nicht ganz Kambodscha gleich viel wert. Meine Arbeit besteht ebenso darin, Projekte auszusortieren, wie darin, welche zu empfehlen.

Also: Kambodscha, Thailand oder Vietnam?

Wenn Sie einen sehr liquiden und sehr reifen Markt suchen, hat Thailand weiterhin Argumente, vorausgesetzt, Sie prüfen die Ausländerquote, bevor Sie auch nur eine Anzahlung leisten. Wenn Sie in eine große Industrievolkswirtschaft investieren wollen und Sie der Titel über 50 Jahre nicht stört, ist Vietnam eine Überlegung wert.

Wenn Sie aber suchen, was die meisten meiner Kunden suchen, nämlich regelmäßige Mieteinnahmen in Dollar, einen unbefristeten Titel auf Ihren Namen, der an Ihre Kinder vererbbar ist, und einen Einstiegspreis, der nicht Ihr gesamtes Kapital bindet, dann ist Kambodscha keine exotische Alternative. Es ist bei diesen drei Kriterien objektiv das beste Angebot der Region.

Ein letzter praktischer Punkt: Alles läuft aus der Ferne. Der Vertrag wird elektronisch von Deutschland aus unterschrieben, und auch die Umschreibung des Titels kann aus der Ferne erfolgen. In Phnom Penh gibt es Neubauwohnungen ab 45.000 €, mit Renditen von 6 bis 8,5 % netto pro Jahr bei den am besten positionierten Projekten.

Wenn Sie wissen möchten, ob dieser Markt zu Ihrer Situation passt, schreiben Sie mir. Ein Gespräch von zwanzig Minuten reicht meist aus, um das zu klären, und ich sage Ihnen auch ehrlich, wenn es nicht so ist.