Kann man als Ausländer in Kambodscha ein Haus oder Grundstück kaufen?

Das ist oft das erste Bild, das meine Kunden vor Augen haben, wenn sie an Kambodscha denken: ein Haus mit Garten, vielleicht mit Pool, in ruhiger Lage. Die Frage kommt schnell: Kann ein Ausländer so etwas kaufen?

Die kurze Antwort lautet nein, nicht auf seinen Namen. Hier erfahren Sie, warum, welche Umgehungen man Ihnen anbieten wird und was Sie sicher kaufen können.

Ein Ausländer kann in Kambodscha keinen Grund und Boden besitzen

Die kambodschanische Verfassung behält das Eigentum an Land kambodschanischen Staatsbürgern und Gesellschaften vor, und das Bodengesetz von 2001 hat das bestätigt. Ein Ausländer kann also kein Grundstück besitzen.

Da ein Haus oder eine Villa untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist, auf dem es steht, gilt dieselbe Regel. Es gibt keine Ausnahme je nach Investitionssumme oder Aufenthaltsdauer.

Die Konstruktionen, die man Ihnen anbieten wird

Vor Ort werden Sie Vermittlern begegnen, die Ihnen sagen, es sei möglich. Es gibt tatsächlich mehrere Konstruktionen, aber keine macht Sie zum Eigentümer.

Der Strohmann. Ein Kambodschaner kauft das Haus für Sie auf seinen Namen. Auf dem Papier gehört die Immobilie ihm. Bei Streit, Tod oder einem Erbfall in seiner Familie haben Sie keinen Titel, auf den Sie sich berufen können.

Die kambodschanische Gesellschaft. Sie gründen eine Gesellschaft, an der ein Kambodschaner mindestens 51 % der Anteile hält, und die Gesellschaft kauft. Sie bleiben in der Minderheit, gegenüber einem Partner, der die Immobilie rechtlich kontrolliert.

Die langfristige Pacht. Der kambodschanische Eigentümer verpachtet Ihnen das Grundstück für eine Dauer von bis zu 50 Jahren. Rechtlich ist das die sauberste Konstruktion, aber Sie sind Pächter, nicht Eigentümer, und der Wert Ihres Rechts sinkt, je weiter die Pacht fortschreitet.

Diese Konstruktionen gibt es nicht nur in Kambodscha. In Thailand hat der Oberste Gerichtshof 2025 Pachtverträge mit automatischer Verlängerung für unwirksam erklärt, die zur Umgehung der Regel dienten.

Ich arbeite mit keiner dieser Konstruktionen. Wer Tausende Kilometer entfernt investiert, hat nur einen soliden Schutz: einen Eigentumstitel auf den eigenen Namen.

Was ein Ausländer kaufen kann: eine Wohnung in Volleigentum

Seit dem Gesetz von 2010 kann ein Ausländer eine Wohnung in einer Wohnanlage ab dem ersten Stock kaufen, mit einem unbefristeten Eigentumstitel auf seinen Namen, dem Strata Title. Ausländer dürfen bis zu 70 % der Wohnungen eines Gebäudes halten, was in der Praxis kein Problem darstellt.

Dieser Titel gibt Ihnen dieselben Rechte wie einem Eigentümer in Deutschland: Sie können die Wohnung selbst bewohnen, vermieten, verkaufen oder an Ihre Erben weitergeben.

Lust auf Platz? Die großen Wohnungen

Wenn Sie wegen Platz und Komfort von einer Villa geträumt haben, bieten manche Wohnungen etwas Vergleichbares, dazu die Sicherheit, die Instandhaltung und die Ausstattung einer hochwertigen Wohnanlage:

• J-Tower 3: ausschließlich Wohnungen mit 3 Schlafzimmern von 166 bis 178 m², mit Deckenhöhen von 3,5 bis 5 Metern, ab 360.000 $
• Time Square 9: Wohnungen mit 3 Schlafzimmern auf 130 m² und mit 4 Schlafzimmern auf 190 m², mitten in BKK1
• Norea Square: Wohnungen mit 3 Schlafzimmern von rund 115 m² auf der Halbinsel Koh Norea, mit Blick auf den Fluss
• G.A.T.O Tower: Eckwohnungen mit 3 Schlafzimmern von 111 bis 136 m², Terrasse inklusive

Und bei einem knapperen Budget bleibt eine Wohnung mit einem Schlafzimmer der beste Einstieg, ab 45.000 € in Phnom Penh.

Kurz gesagt

Ein Ausländer kann in Kambodscha kein Haus und kein Grundstück auf seinen Namen kaufen, und Konstruktionen, die das Gegenteil versprechen, lassen Sie ohne Titel zurück. Eine Wohnung dagegen gibt Ihnen echtes Eigentum, unbefristet und vererbbar.

Wenn Sie Platz, Ruhe oder Aussicht suchen, sagen Sie mir, was Sie sich vorgestellt hatten: Ich zeige Ihnen die Wohnungen, die dem am nächsten kommen.